📜 Aquisição da Propriedade Imóvel – Arts. 1.245 e seguintes do Código Civil

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Domine as formas de aquisição da propriedade imóvel: derivadas (registro do título) e originárias (usucapião, acessão, desapropriação)

A aquisição da propriedade imóvel pode ocorrer por ato entre vivos (compra e venda) ou por causa mortis (sucessão), com a transferência da propriedade condicionada ao registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC). Entenda a distinção entre aquisição derivada (depende do título do antecessor) e originária (independente de relação com o titular anterior), os modos de aquisição originária (usucapião, acessão, desapropriação), os princípios registrários (publicidade, continuidade, prioridade) e a nova disciplina do art. 176-A da LRP. Conteúdo com exemplos práticos, quadros comparativos e dicas infalíveis para a prova.

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📜 Aquisição da Propriedade Imóvel – Arts. 1.245 e seguintes do Código Civil

Domine as formas de aquisição da propriedade imóvel: derivadas (registro do título) e originárias (usucapião, acessão, desapropriação)

A aquisição da propriedade imóvel pode ocorrer de diversas formas, sendo a compra e venda o modo mais comum. No entanto, a transferência da propriedade não se dá com o contrato (meramente obrigacional), mas sim com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC) . Além da aquisição derivada, há formas originárias, como a usucapião, a acessão e a desapropriação . Neste post, você vai dominar a distinção entre aquisição derivada e originária, os requisitos para o registro do título (art. 1.245), os princípios registrários (publicidade, continuidade, prioridade), as modalidades de usucapião (arts. 1.238 a 1.244 do CC) e a nova disciplina do art. 176-A da Lei de Registros Públicos . Tudo com exemplos práticos, quadros comparativos e dicas infalíveis para a prova.

Vamos abordar:

Classificação da aquisição da propriedade – originária × derivada; a título singular × universal
Aquisição derivada (art. 1.245) – o registro do título translativo como modo de aquisição
Requisitos do registro – escritura pública (art. 108) e registro no Cartório de Registro de Imóveis
Princípios registrários – publicidade, legalidade, territorialidade, continuidade, prioridade, especialidade, instância
Aquisição originária – usucapião (arts. 1.238 a 1.244), acessão, desapropriação
Art. 176-A da LRP (Lei 14.620/2023) – abertura de matrícula para aquisição originária
Dicas para a prova

Vamos lá!

1. Classificação da Aquisição da Propriedade

A aquisição da propriedade pode ser classificada segundo dois critérios principais :

Quanto à Procedência (Causa)

Originária: não há transmissão de um titular anterior (ex: usucapião, acessão, desapropriação) .
Derivada: resulta de relação negocial com o proprietário anterior (ex: compra e venda, doação) .

Quanto ao Objeto

A título singular: tem por objeto bens individualizados (ex: compra de um imóvel específico) .
A título universal: transmite-se todo um patrimônio (ex: sucessão hereditária) .

📌 Dica: A distinção entre aquisição originária e derivada é um dos temas mais cobrados. Na originária, a propriedade se adquire independentemente de relação com o titular anterior; na derivada, há uma relação volitiva entre as partes.

2. Aquisição Derivada – Registro do Título (Art. 1.245)

Art. 1.245 do CC – “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
§ 1º – “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

No Brasil, a compra e venda de imóvel não transfere a propriedade por si só — o contrato gera apenas direitos e obrigações (efeito obrigacional) . A transferência efetiva da propriedade (efeito real) ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis .

Dois elementos essenciais para a aquisição derivada:
- Título: escritura pública de compra e venda (ou outro ato translativo) — para imóveis acima de 30 salários mínimos, exige-se escritura pública (art. 108 do CC) .
- Modo: o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente .
Importância do registro (art. 17 da LRP): o registro confere publicidade, oponibilidade contra terceiros e segurança jurídica .
Presunção de veracidade (art. 1.247 do CC): os registros gozam de presunção relativa (juris tantum), admitindo prova em contrário .

📌 Dica: O art. 1.245 é o dispositivo central da aquisição derivada. Decore: contrato de compra e venda sem registro NÃO transfere a propriedade — o alienante continua sendo o dono para todos os efeitos legais.

3. Princípios Registrários

O registro de imóveis é regido pela Lei 6.015/1973 (LRP) e se orienta por princípios fundamentais :

Publicidade (art. 17, LRP)

Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro .
Garante transparência e segurança jurídica.

Legalidade

O oficial do cartório examina a legalidade e validade dos títulos .
Não pode registrar títulos que violem a lei.

Continuidade (art. 195, LRP)

O alienante deve ser o mesmo que figura no registro como proprietário .
Permite o rastreamento da cadeia dominial.

Prioridade (arts. 191 e 192, LRP)

Protege quem primeiro registra o título .
A pré-notação assegura a prioridade.

Especialidade (art. 225, LRP)

Exige minuciosa individualização do imóvel no título .
Metragens, confrontações, localização.

Instância (art. 13, LRP)

O oficial não pode registrar de ofício .
Depende de requerimento do interessado.

📌 Dica: Os princípios registrários são amplamente cobrados em provas. Decore os mais importantes: publicidade, continuidade, prioridade e especialidade.

4. Matrícula, Registro e Averbação

A Lei dos Registros Públicos adotou o princípio da unicidade da matrícula :

Matrícula: cada imóvel tem uma única matrícula, que permanece inalterada mesmo com a alienação . É o documento que identifica o imóvel pela descrição e localização exata.
Registro: é o ato que efetivamente transfere a propriedade . Sucede à matrícula.
Averbação: anotação à margem do registro para indicar alterações físicas (ex: edificação, mudança de nome da rua) ou jurídicas (ex: casamento do proprietário) .

5. Aquisição Originária – Usucapião (Arts. 1.238 a 1.244)

A usucapião é a forma originária de aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta . Não há transmissão voluntária do proprietário anterior — a aquisição se dá pela conversão da posse em propriedade .

Usucapião Extraordinária (Art. 1.238)

Prazo: 15 anos (reduzível a 10 anos se houver moradia habitual ou obras produtivas) .
Requisitos: posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini .
Não exige justo título nem boa-fé .
É a modalidade mais comum em provas.

Usucapião Ordinária (Art. 1.242)

Prazo: 10 anos (reduzível a 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com registro cancelado + moradia/investimentos) .
Requisitos: posse contínua e incontestada + justo título + boa-fé .
Justo título: qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade .
Boa-fé: desconhecimento do possuidor sobre o vício que impede a aquisição .

Usucapião Especial Urbana (Art. 183, CF/88 e Art. 1.240, CC)

Prazo: 5 anos .
Requisitos: imóvel urbano de até 250 m², posse ininterrupta e sem oposição, utilizado para moradia (própria ou da família), e não ser proprietário de outro imóvel .
Previsto na Constituição Federal (direito social à moradia) .
Só pode ser reconhecido uma vez ao mesmo possuidor .

Usucapião Especial Rural (Art. 1.239, CC)

Prazo: 5 anos .
Requisitos: área rural de até 50 hectares, posse ininterrupta e sem oposição, utilizada para moradia e tornada produtiva pelo trabalho próprio ou da família .
Não pode ser proprietário de outro imóvel .

Usucapião Coletiva (Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade)

Prazo: 5 anos .
Requisitos: núcleos urbanos informais com área total dividida pelo número de possuidores inferior a 250 m² por possuidor .
Condomínio especial indivisível — não pode ser extinto, salvo decisão de 2/3 dos condôminos .

Usucapião Extrajudicial (Art. 216-A, LRP)

Procedimento administrativo diretamente no Cartório de Registro de Imóveis .
Exige consenso entre as partes, representação por advogado e documentação completa .
Ata Notarial comprova a posse, mas não é o título — o reconhecimento é feito pelo Cartório de RGI .
Regulamentado pelo Provimento CNJ 149/2023 .

📌 Dica: As modalidades de usucapião são um dos temas mais cobrados. Decore a distinção entre extraordinária (15 anos, dispensa título e boa-fé) e ordinária (10 anos, exige justo título e boa-fé). As especiais (urbana, rural, familiar, coletiva) têm prazo de 5 anos e requisitos específicos.

6. Art. 176-A da LRP – Abertura de Matrícula para Aquisição Originária (Lei 14.620/2023)

Art. 176-A da LRP (redação da Lei 14.620/2023) – O registro de aquisição originária ensejará a abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido, se não houver, ou quando:
I – atingir parte de imóvel objeto de registro anterior; ou
II – atingir, total ou parcialmente, mais de um imóvel objeto de registro anterior.

A Lei 14.620/2023 trouxe importantes alterações ao registro de imóveis, especialmente na abertura de matrícula para casos de aquisição originária .

Finalidade: facilitar a regularização da propriedade adquirida por meio originário, que muitas vezes não condiz com a área do bem inicialmente descrito na matrícula .
Rol exemplificativo (§ 5º): aplica-se, entre outros, ao registro de:
- Imissão provisória na posse (em desapropriação);
- Carta de adjudicação (em desapropriação judicial);
- Escritura pública, termo ou contrato administrativo (desapropriação extrajudicial);
- Usucapião ou concessão de uso especial para fins de moradia;
- Sentença judicial de aquisição de imóvel em procedimento expropriatório (arts. 1.228, §§ 4º e 5º, CC).
Efeito: a matrícula será aberta com base em planta e memorial descritivo do imóvel, e as matrículas atingidas serão encerradas ou averbadas com os desfalques .
Divergências de área: eventuais divergências entre a descrição do imóvel e a apresentada pelo requerente não obstarão o registro .

📌 Dica: A Lei 14.620/2023 é tema muito atual e tem aparecido em provas recentes. Decore: art. 176-A → abertura de matrícula para aquisição originária; rol exemplificativo do § 5º; divergências de área não obstam o registro.

7. Quadro Comparativo – Aquisição Derivada × Originária

Critério	Aquisição Derivada	Aquisição Originária
Relação com titular anterior	Há relação volitiva (transmissão)	Não há relação com titular anterior
Exige título e modo?	Sim — título + registro (art. 1.245)	Não — basta a posse prolongada (usucapião) ou outro fato jurídico
Efeito do registro	Constitutivo — sem registro não há transferência	Declaratório — a aquisição já ocorreu; o registro apenas formaliza
Exemplo	Compra e venda com registro	Usucapião, acessão, desapropriação

8. Quadro Comparativo – Modalidades de Usucapião

Modalidade	Fundamento	Prazo	Requisitos
Extraordinária	Art. 1.238, CC	15 anos (ou 10 anos com moradia/obras)	Posse + animus domini; dispensa justo título e boa-fé
Ordinária	Art. 1.242, CC	10 anos (ou 5 anos com registro cancelado + moradia)	Posse + justo título + boa-fé
Especial Urbana	Art. 183, CF; Art. 1.240, CC	5 anos	Área até 250 m², moradia, não ser proprietário de outro imóvel
Especial Rural	Art. 1.239, CC	5 anos	Área até 50 hectares, moradia + produtividade, não ser proprietário
Coletiva	Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade)	5 anos	Núcleos urbanos informais, condomínio especial indivisível
Extrajudicial	Art. 216-A, LRP	Procedimento administrativo	Consenso, advogado, documentação

9. Resumo Visual – Aquisição da Propriedade Imóvel

📌 Aquisição Derivada

Art. 1.245: registro do título
Escritura pública (art. 108)
Título + Modo (registro)
Efeito constitutivo

📌 Aquisição Originária

Usucapião (arts. 1.238-1.244)
Acessão
Desapropriação
Efeito declaratório

📌 Art. 176-A (LRP)

Abertura de matrícula
Aquisição originária
Rol exemplificativo
Lei 14.620/2023

10. Dicas para a Prova

Para acertar as questões sobre aquisição da propriedade imóvel, memorize:

Art. 1.245: a propriedade se transfere com o registro do título (não com o contrato) .
Aquisição derivada: título + modo (registro) — efeito constitutivo .
Aquisição originária: usucapião, acessão, desapropriação — efeito declaratório .
Usucapião extraordinária (art. 1.238): 15 anos (10 com moradia/obras), dispensa título e boa-fé .
Usucapião ordinária (art. 1.242): 10 anos (5 com registro cancelado + moradia), exige justo título e boa-fé .
Art. 176-A (Lei 14.620/2023): abertura de matrícula para aquisição originária — rol exemplificativo .
Art. 108: escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos .

📌 Mnemônico – Usucapião:
“E O U R F” – Extraordinária (15 anos), Ordinária (10 anos), Urbana (5 anos), Rural (5 anos), Familiar (5 anos).

📌 Mnemônico – Art. 176-A (LRP):
“A M D” – Aquisição originária = Abertura de Matrícula com Divergências de área permitidas.

11. Conclusão

A aquisição da propriedade imóvel é um dos temas mais importantes do Direito das Coisas e um dos mais cobrados em provas. Dominar a distinção entre aquisição derivada e originária, o registro do título (art. 1.245), as modalidades de usucapião (arts. 1.238 a 1.244) e a nova disciplina do art. 176-A da LRP (Lei 14.620/2023) é essencial para qualquer concurso jurídico .

Na prova, o foco principal está no art. 1.245 (registro como modo de aquisição), nos arts. 1.238 e 1.242 (usucapião extraordinária e ordinária) e no art. 176-A da LRP (abertura de matrícula para aquisição originária).

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